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使要买的二手房变成还清贷款的方法

2018年7月18日  广西南宁民间借贷借款欠款债权债务纠纷律师   http://www.rzlsnn.com/
  还清就有两种方式了,一种是一次性还清,一种是经济实力不够时的分多次还清。后一种情况,实际就是将原房屋所有人的贷款转移由新的购买人承担,即“转按揭”。卖方出售贷款没还清的商品房,购买方继续为该商品房偿还贷款。这种方式对新购房人的资金需求压力较小,但问题是,目前在国内实践操作中基本不可行。香港等地不仅可以转按揭,甚至卖“楼花”都可以,但国内银行为了减少自己的风险,鲜有明确可以办理转按揭的服务。
  那么唯一可行的方案,就是先筹款把房款一次性还清,再进行交易。(如果买方实力不够,与此同时买家也要从银行获得贷款。实质上这是貌似转按揭贷款的提前还贷形式)。这种一次性把房款还清,就又分几种情况:
  第一种:原房屋所有人拿出自己的积蓄,或是向亲戚朋友们借钱,把银行贷款还清,这样才能从银行解除抵押,从而可以卖房。
  第二种:就是在中介公司帮助下,把有贷款的房产挂牌,当找到买主后,与买主沟通。买主先支付一部分房款,供卖房者提前还贷。
  第三种:卖房者自行无法筹到还贷款,而且也没有买主愿意垫付房款,这样可中介公司拆借。中介公司可以用公司的流动资金帮卖房者还贷。
  对于购房者来说,如果选中的房源是具有银行贷款的,购买就要十分慎重了。因为按第二种方式,如果卖房者提出先垫付还贷款的话,买房者是具有相当风险的。由于在付出购房款后,房产权属还属于卖房者,一旦卖房者不承认或携款逃跑,买房者将面临巨大损失,所以要尽量避免这种交易方式。
  可是,第二种方式正是目前中介机构大力鼓吹的办法。在目前萧条的市场条件下,中介机构可以做的生意越来越少,因此即使一些房源对买方有潜在风险,中介机构为了促成交易,仍吹得天花乱坠,说什么“正因为有贷款才这么便宜的”、“贷款的房子对买方没什么风险”,购房者千万要小心。如果该房真正可靠,那么就可以要求中介机构采用以上提及的第三种方式协助交易。
  有房证才能交易
  提到这个问题是因为许多抵押贷款房屋都拿不出房产证。有的房屋所有人是新买的住房,经常在入住后一至两年内还没有拿到房产证,这种情况下是肯定不能交易的。因为国家有明确规定,严禁转让未取得产权证的房屋,同时,没有取得房产证时,新的买主也无法办理贷款手续。
  还有更多的情况是房产证被抵押银行收走,这种在各地实践中要看各地的房地产登记手续,具体又分为几种,一种是贷款后有两本证,一个房产证一个他项权证,房屋有按揭和抵押都会在他项权证上显示,在有抵押贷款时,房产证归房主个人保存,他项权证归银行保管,等贷款还清后他项权证会拿到房管局注销。另一种是只有一个房产证,进行了抵押后,抵押银行一般会要求代管房产证。
  那么,如果辨别到底是有房产证但被银行保管还是并无房产证的交易呢?其实很简单:以上无论是哪种情况,当地的房屋及土地管理部门都会有登记,法院、检察院因公凭有效证明可调阅全部有关档案,产权人凭身份证、产权证可查阅档案中的相关信息,而一般公众在房屋买卖、诉讼等正当理由下,凭有效证明,能查询房屋的简单信息。因此,购买者可以在交易前要求卖方(即产权人)一同赴房屋及土地管理部门调查是否有此房产登记,该真实性要远远高于卖方所持的所谓的房产证复印件,如果卖方因各种原因不配合,也可以委托律师进行调查。律师调查的好处是,除调查抵押外,还可以调查房屋产权证的内容与房屋登记机关的存档文件记载的内容是否一致,卖方是否是房屋产权证上载明的所有权人,房屋是否有其他共有权人(如有,共有权人有优先购买权)等


文章来源: 广西南宁民间借贷借款欠款债权债务纠纷律师
律师: 韦巧练 [南宁]
广西能正律师事务所
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